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西北政法法律房地产法研中心义海忠主任

时间: 2016-12-14 10:51:05 来源: 网络 点击:
西北政法法律房地产法研中心义海忠主任

今天我们主要涉及到两个问题,这个行业目前最新的限购令,这个限购令对整体的房地产行业及房地产市场到底能产生多大的影响,另外我们这个市场会有怎么样一个预期,这是非常有必要的,我们要诠释清楚到底新政是什么意识,新政到底涉及哪些与法律相关的问题。


  第一个是限购令,第二个是配合限购令在十二五期间所推出的3600万套保障性住房,今年和明年的两年分别各完成一千万套,要供需的复盖率将达到2%,我们称为这是一套政策的组合拳,怎么样把价钱放在一个合理的范围之内。限购令将存在哪些法律问题?


  新政之下的两个政策限购令和保障性住房的大规模推出,这组组合拳将对房地产市场产生很大的冲击,中国的房地产市场肯定会有一个巨变。相对于规模,资金较落后的小企业可能会挤出房地产市场,其比例将会有50%。第二个是普遍被认可的判断,及供地面积减少的现状,对我们西安来讲,有些城中村,老工业区的改造,占用的土地已基本上改迁完毕,三年后之到底会有多少城中村或棚户区改造,未来的土地主要是征收农民用地,这样难度越来越大,费用也会越来越高。在公共利益中在新的土地管理法中也有明确的规定,只要不具备公共利益的前提条件,这样的土地即不能征,第二个方面在征收农民用地成功后,这样的成本是否会减少,在之前已经明确的规定,在征地成功后,其补偿是采用市场的价格予以补偿,作为供地面积减少的影响,商品房的价格在未来肯定会持续走高。


  那么政策性保障住房,之前的预言中,富人住富人的房子,穷人住穷人的房子,在十二五期间将推出两条清晰的主线,在经历了这场变局后推过来的房地产市场还是具有实力的背景的,这类企业将是承担商品房市场发展。中央央企以及清醒过来的地方的房地产企业将承担保障性住房的开发。有很多人预测限购令是阶段性的调控政策,当政策结束后,房地产市场无论从价格还是市场上又会恢复,那么这个企业对于政策是产生方向性的错误。这将后淘汰一批落后的房地产企业。在限购令出台前期,国务院明确规定央企必须退出房地产企业,但是就在过去又推出让央企进入房地产市场履行社会责任,这样的政策变化并不是让央企进行商品房开发,而是让涉足保障性住房的建设。


  各地颁布的限购令到底合法与否到底有什么意义,我认为特别有意义,我们房地产企业可以了解两个问题,其一是网签之前的合同到底风险如何防范。如很多合同已经网签了,网签合同不可能做到一房二卖,而网签分为产权登记和行政登记,限购令颁布之前,未网签的合同不符合限购令的规定,是不能进行产权登记的。那么要办理退房手续的。是属于恶意违反政策的,是属于无效合同。地方颁布的限购令第一不属于法律,第二是不属于国务院颁布的行政法规,是规范性文件,这样的文件能不能够阻止法律,即出现一个问题,在限购令当下,违反限购令所签订的商品房买卖合同,在双方协议不网签,产权如何登记。物权法明确规定,不动产的登记只能用法律和行政法规进行登记,而限购令是否符合法律的规定呢,这和国家的基本法<物权法>产生的冲突如何解决,目前的观点,在这个期间内所签订的合同是无效合同,在某些情况下,国家司法审判在法律和行政法规的情况下,也要服务社会的稳定,与国家的政策目前相统一。


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